利奇空間設計-房屋出租七大策略

有空房要出租,卻不知從何下手?

以下歸類了七大重點讓房東們可以更有效收租並且提高效益。

1.先了解附近的租金行情再決定裝潢費用：
裝潢可以增加租屋案件（以下簡稱租件）的租金，但是物件的地點、交通、屋齡、硬體設備（電梯、停車位）等等，也都是影響租件價格的原因。與其思考裝潢能增加多少租金，不如先思考這個區域租金的平均值在哪裡，值不值得投入過高的裝潢費。

2.怎麼挑選租客：
從說話的口氣、職業、平時的生活習慣有沒有抽菸養寵物、到居住成員的組成都是我們常使用篩選方式。這就是找代管業者的好處，讓他們來幫你做把關，以及後續的管理。

3.如何達到收入的最有效化：

租件的收入：(1)整年的租金；(2)押金的利息。
租件的支出：(1)社區管理費；(2)貸款利息；(3)地震火險保費；(4)裝潢費用；(5)仲介招租服務費；(6)代管費；(7)閒置成本。

收入減掉支出才是真實的收益，所以啊，裝潢在提高租金的同時，也會提高你的成本；另一方面，請仲介協助出租雖說要支付服務費，但卻可以降低閒置成本，也可以省去帶看的小麻煩。

此外配合政府提供的補助來節稅也是很棒的。俗話說：『投資不犯罪，只要有繳稅』，協助租客請領現有的租金補貼與社會住宅的補助方案，也能成為提高房客承租意願的點。

4.利用輕裝修提高租金收益：
租件就是拿來投資的，在合法裝修的前提下，成本跟收益是首要的考量。

輕裝修是什麼？

輕裝修顧名思義就是“輕鬆無負擔”的裝修方式。在以不變動格局為前提來做空間擺設，以現成傢俱及軟裝為主，木作硬裝為輔的空間配置。

輕裝修的重點如下：

(1) 空間的整體性
空間是由天地壁所形成的，只要顧及大面積的乾淨明亮，整個空間看起來就會舒服許多。例如乾淨的白色牆面，主牆面也可以用你的美感選擇做一個跳色並搭配木質紋理的ＳＰＣ地板或塑膠地磚（地板防水很重要，才不會出租給別人，泡水又要花錢修）當然整個空間要明亮是關鍵，所以請在空間裡面選擇照度足夠的燈具（燈具的亮度要看流明）也可以以用瓦數當作依據。一般來說每坪大概至少要有1000LM(流明)以上才足夠亮（盡量高於這個亮度）。

(2) 櫃體收納及選用
玄關、電視櫃、鞋櫃、房間衣櫃、床頭櫃等，預算夠可以用系統櫃或木工，想節省成本就是找現成傢俱，IKEA宜家、NITORI宜得利都還不錯，而且品項價格明確，房客若有毀損賠償也比較容易。

(3) 傢俱家電
傢俱：
客廳的餐桌、沙發，是一進來給人的第一印象，可以挑好看一點的；三房的話，房間空一間可以先不放傢俱留著備用，但要有冷氣。

家電：
冷氣、16L熱水器、10KG洗衣機、200L冰箱、45吋電視。基於完整性建議都準備起來。

(4)最後再加上一些軟裝潢

透過一些家飾小物，增添空間的層次感，提升溫馨的感覺。可以準備一個大箱子，把那些寶物收在一起，下次要再招租的時候可以重複使用，但通常買到後來都會不只一個箱子 (笑) 。

可能看到這邊會覺得說，哇～還沒開始收租就要花這麼多錢，可不可以直接空屋租？

這個時候就要想一件事，你希望找到什麼樣的租客，然後再想一下他們租房子的時候，希望看到什麼樣的租件，用這樣的心態去想看看，再決定你的裝潢策略。

5.整戶出租好還是隔套出租呢：
整戶出租的優點在於先期投入的裝潢成本較低，且房客的管理較為單純。缺點是如果租不掉就整個案件荒廢，若租件的面積較大，要找到願意承租大範圍的租客也較不容易。以我們的經驗來說，室內坪數20坪以內的租件適合獨立出租，若大於20坪以上再來思考有沒有必要找有經驗的設計師來做隔間規劃。

另一方面，隔套出租需注意的事項如下。
(1)合法申請室內裝修許可
近年因為忽視安全而產生的憾事陳出不窮，在此誠摯的建議大家在安全上不能妥協，小心駛得萬年船。

(2)稅務規劃合法申報租金收入
房客很多都會要求申請租金補貼，就算在簽約的時候沒說，之後只要拿著合約也可以去申請。我們會建議大家將租件的功能完善，租金價格必須是含稅的。換句話說，我們把品質顧好了，自然就會吸引到喜歡你房子的房客，租金高一點應該是還好。

6.寧願空著也不要硬租：
有時候為了追求投報率，我們會希望租高一點或著是在房客的篩選上做出妥協，但這些行為都會在日後埋下病根。很有可能房客並沒有如你所想的愛護房子，或是根本就沒有打算走完當前的合約。相對來說，出租人也要把房子整理乾淨，完善房子的機能，才能吸引到你想要的房客喔。

7.委託信賴的代管業者管理
當您身上有房子想要做出租卻沒有餘裕做處理的時候，可以委託我們來做規劃。利奇除了裝修設計規劃服務外也有專業的代管團隊能為房東們做服務，從室內的修繕到租件管理我們都能一手包辦，讓房東可以更輕鬆的收租。